De la pose des premiers piquets sur votre terrain totalement vierge jusqu’à l’installation de tous les équipements, la réalisation votre futur pavillon va prendre un certain temps. Or, l’achèvement de votre construction marque bien souvent le début d’une nouvelle étape et de nouveaux projets. Peuvent ainsi en dépendre la date de dépôt d’un éventuel préavis, des inscriptions dans de nouvelles écoles pour les enfants, l’achat de nombreux biens pour votre nouvelle demeure (ex : une cuisine), etc… D’où l’intérêt d’avoir une idée de la durée pendant laquelle les travaux devront être effectués.
C’est pourquoi il est prévu pour les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plans une obligation de définir un délai précis pour la réalisation de l’ensemble des travaux et la livraison de l’ouvrage.
L’article L 231-2 i) du Code de la construction dispose ainsi que le contrat doit comporter « La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.»
Comment se calcule ce délai ? Que se passe-t-il s’il n’est pas respecté ? L’AAMOI (l’Association d’Aide aux Maîtres d’Ouvrage Individuels) vous explique tout !
(N.B : On peut aussi parler de « délai de construction » ou encore de « délai de livraison ». Toutes ces expressions ne se rapportent qu’à un seul et unique délai.)
Photo : La construction de notre membre Conceicaoleila sur Kozikaza
Comment calculer ce délai ?
Le point de départ.
Il faut pour cela voir ce qui est prévu dans le contrat. Il est en effet d’usage d’indiquer dans les contrats un délai pour l’ouverture du chantier, qui peut aller de 1 à 4 mois (dans la plupart des cas) à compter du jour où le maître d’ouvrage a obtenu son permis de construire, son terrain et le financement de son opération. Le point de départ peut être plus précoce si les travaux commencent plus tôt que prévu. Le cas échéant, il faut voir quelle est la date figurant sur la Déclaration d’ouverture de chantier devant être déposée en mairie dès le début des travaux ou même encore la date à laquelle l’appel de fonds pour ouverture du chantier vous a été adressée.
La fin du délai.
Le délai s’arrête à la livraison de l’ouvrage. En matière de CCMI, c’est en principe le jour de la réception puisqu’elle donne lieu à la remise des clés au maître d’ouvrage et que tous les travaux ont normalement été réalisés. Cependant, plusieurs décisions de justice ont rappelé que la réception n’entrainait pas forcément une livraison de l’ouvrage, notamment si la maison n’était pas habitable. Le délai peut donc continuer de courir après la réception, sous réserve de pouvoir prouver que la maison n’était pas habitable lors de la réception.
Photo : Cedricm91 sur Kozikaza
Les causes de prolongations du délai.
L’article L 231-3 d) du Code de la construction prévoit quelques causes dites légitimes pouvant justifier un prolongement du délai initialement prévu au contrat : il s’agit des intempéries, des cas de force majeure et des cas fortuits :
Les intempéries.
Elles doivent rendre le travail impossible et dangereux, et entraîner un arrêt effectif des travaux sur le chantier. Les juridictions sont très exigeantes quant aux preuves qu’il convient d’apporter afin de justifier une prolongation du délai pour cause d’intempérie. La simple fourniture de relevés météo par les constructeurs est ainsi jugée insuffisante. Il a même été exigé que le constructeur produise des documents prouvant le nombre de journées d’intempéries indemnisées par la Caisse des Congés du Bâtiment.
La force majeure et le cas fortuit.
Ce sont deux notions aujourd’hui assimilées l’une à l’autre. Il s’agit d’événements présentant deux caractéristiques précises : ils sont irrésistibles et imprévisibles (exemple : catastrophe naturelle).
Il s’agit là des seules causes légitimes de prorogation du délai de construction. Les règles relatives au CCMI étant d’ordre public, tout arrêt de chantier prononcé par le constructeur pour tout autre motif sera ainsi totalement inopérant.
Seule exception au principe : cette réglementation a pour but de protéger le maître d’ouvrage. Par conséquent, si vous sollicitez vous-même un arrêt de chantier ou acceptez une prolongation de ce délai, ce dernier sera effectivement modifié.
Photo : Lylou02 sur Kozikaza
Que se passe-t-il en cas de dépassement ?
Comment sont calculées les pénalités ?
Il faut ici se référer aux dispositions de l’article R 231-14 II du Code de la construction lequel dispose que : « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. »
Cet article établit donc un montant minimum pour les pénalités qui seront dues pour chaque jour de retard au maître d’ouvrage. Ce montant journalier est calculé en fonction du prix convenu pour la construction.
À noter que le décompte du retard se fait en jours calendaires et non pas en jours ouvrés ni ouvrables. Il y a une seule exception à ce principe à l’article 642 du Code de procédure civile selon lequel : « Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. ».
Comment obtenir les pénalités ?
Dès lors que le délai initialement prévu dans le contrat est dépassé, et sous réserve qu’aucune des causes de prolongations vu précédemment n’ont été constatées, vous avez la possibilité de réclamer au constructeur le paiement de ces pénalités.
En cas de refus du constructeur, il est important de savoir que vous avez la possibilité de déduire directement les pénalités qui vous sont dues directement sur le montant des appels de fonds qui vous seront adressés par le constructeur. Cette possibilité a en effet été reconnue par le législateur au maître d’ouvrage par une réponse à question écrite au Gouvernement.
